買(mǎi)房按揭是指購(gòu)房者通過(guò)向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，然后按約定的期限和利率進(jìn)行分期償還，其中包括償還貸款本金和支付利息。買(mǎi)房按揭的利息如何償還是購(gòu)房者關(guān)注的重要問(wèn)題之一，不同的還款方式會(huì)影響每個(gè)月的還款金額和利息支付情況。下面將詳細(xì)介紹按揭貸款的兩種常見(jiàn)還款方式以及貸款利息的計(jì)算方法。
等額本息還款
等額本息還款是將按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。借款人每個(gè)月需向銀行支付固定金額的月還款額，其中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。這種還款方式在早期階段支付的利息較多，后期則以?xún)斶€本金為主。
等額本金還款
等額本金還款是將按揭貸款的本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式每個(gè)月需支付的還款金額是遞減的，由于每期償還的本金固定不變，所以利息支付也逐漸減少。相比于等額本息還款方式，等額本金還款方式總利息支出更少。
貸款利息計(jì)算方法
貸款利息的計(jì)算方法與還款方式、貸款利率、貸款金額和還款期限有關(guān)。在等額本息還款方式下，計(jì)算公式為：月還款額=貸款本金×月利率×[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]，其中n為還款期數(shù)。而在等額本金還款方式下，每月的還款金額為固定值，月利息的計(jì)算方法則變?yōu)槊吭率Ｓ噘J款本金×月利率。
在購(gòu)房貸款利率方面，過(guò)去房貸利率較高，一般在88%到15%左右，但現(xiàn)在房貸利率普遍下降，如轉(zhuǎn)到年化3%。不過(guò)，需要注意的是，房貸利息稅收減免減少，對(duì)于高收入群體可能會(huì)引起個(gè)人所得稅免稅額減少的情況，這需要考慮個(gè)人實(shí)際情況。
買(mǎi)房按揭利息的償還方式主要有等額本息還款和等額本金還款兩種常見(jiàn)方式，具體的利息計(jì)算方法受到還款方式、貸款利率、貸款金額和還款期限的影響。購(gòu)房者在選擇還款方式時(shí)需根據(jù)自身情況綜合考慮，從長(zhǎng)期利益和還款能力出發(fā)做出合理的決策。