不考慮其他影響因素，40歲房貸最長可以貸30年。
具體說明如下：
1、公積金貸款
一般要求申請人年齡不得超過國家法定退休年齡，且申請人年齡+貸款年限之和不超過法定退休后5年。由于國家法定退休年齡是男按60歲、女按55歲來算，因此40歲的男性朋友最長可以25年、40歲女性朋友最長可以20年。
2、商業性房貸
不同商業銀行對于申請人年齡有不同規定，比如工商銀行個人住房貸款，可以面向年齡18歲-70歲的客戶提供服務，但申請人年齡與貸款期限之和最多不超過75年且不超過30年，那么40歲客戶申請房貸最長可以貸30年。
綜上，不考慮其他影響因素，40歲申請房貸，最長是可以貸30年的。至于影響房貸年限的其他影響因素，主要有：房屋年齡、房屋性質、貸款方式、土地剩余使用年限等。
比如：
1、房屋年齡
新建商品房一般最長都能貸30年，但若是貸款購買二手房，且二手房房齡超過20年的，那么貸款年限一般最長不超過20年。
2、房屋性質
想要貸款購買的房屋若非住房，而是商業用房、商住兩用房，那么貸款期限一般最長不超過10年，哪怕是20歲申貸，貸款期限也只有這么多。
3、貸款方式
比如上面提到的，若是公積金貸款，那么貸款年限受申請人40歲年齡影響，最長只有25年；而若是商業性房貸，那么最長有機會貸30年，貸款方式不同、貸款年限也會不同。
4、土地剩余使用年限
申請房貸時有一項統一標準，就是貸款期限不超過剩余使用年限。而購房住房的土地使用年限是70年，購買商業用房的土地使用年限是40年，這條限制主要是和其他因素合并發生影響。
總之，40歲房貸可以貸多少年，會受到多種因素綜合影響，具體可貸年限取各項因素影響后的最小值，只能以實際情況為準。
商轉公積金貸款要查征信，主要關注還款記錄、負債情況、征信查詢次數、個人基本信息、公共信息、其他信息等方面，具體來看就是：
1、還款記錄
還款記錄是公積金中心評估用戶信用狀況的重要指標。通過還款記錄，公積金中心可以判斷用戶的還款能力和還款意愿。如果用戶還款記錄良好，辦理商轉公積金貸款，將會更容易通過貸款審批。反之，則會影響轉貸的業務辦理，如果存在“連三累六”的逾期記錄，還會導致貸款申請被拒。
2、負債情況
負債情況反映了用戶的風險承受能力，是公積金審批貸款時的重要參考因素之一。如果用戶的負債較低，那么說明可以用戶的還款壓力小，具備更好的風險承受能力，有助于商轉公積金貸款的辦理。如果借款人的負債高，則說明用戶負擔重，存在一定的逾期風險，從而會給商轉公的業務辦理帶來負面影響。
3、征信查詢次數
征信查詢次數反應了用戶的信貸軌跡，體現了用戶的信貸需求，是公積金貸款審批的重要指標之一。如果征信查詢次數短期內頻繁出現，則表明用戶近期資金比較緊張，還款能力存在不足，從而不利于商轉公積金貸款的辦理。因此，在辦理商轉公時，用戶應在辦理前的近半年內需控制申卡申貸頻次，避免征信不頻繁查詢。
4、個人基本信息
個人基本信息包含：職業、地址、年齡、學歷、婚姻狀況等，這些信息將直接影響用戶在公積金中心的信用評分。比如已婚人士因為生活相對穩定，所以往往比未婚人士，更容易通過貸款審批，且貸款額度會更高一些。又比如優質單位員工，如國企、世界500強等，因為工作、收入穩定，往往能獲得較高評分，在貸款額度和貸款利率都有所優待。
5、公共信息
公共信息上記錄了欠稅記錄、電信欠費記錄、強制執行記錄、法院民事判決記錄等，也是影響商轉公積金貸款的重要因素之一。如果用戶存在欠稅、違法、訴訟等情況，那么將給公積金中心帶來不好的印象，從而影響貸款審批。
6、其他信息
比如擔保信息、網貸數量、信用卡數量等，這些也會影響商轉公積金貸款。就拿擔保來說，如果被擔保人出現逾期還款，那么將會導致擔保人的信用受到影響，從而影響貸款審批。